国有土地租赁，可以超过20年限制吗？
【案情简介】
- 粤01民终9252号，花都住建局、花都房屋保障中心主张其与明艳如《国有土地租赁合同》中租赁期限超过二十年部分，即2028年3月1日至2038年3月1日的租赁期限无效。认为案涉国有土地租赁期限超二十年的部分应当依据《民法典》第七百零五条的规定认定无效。
【裁判要点】
二审法院认为，本案二审的主要争议焦点为《国有土地租赁合同》超过二十年部分应否认定无效。对此，虽然《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定"租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效"，但《中华人民共和国民法典》第十一条亦规定：“其他法律对于民事关系有特别规定的，依照其规定。“而就土地或者土地使用权出租期限的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定土地使用权可以依法出租，《中华人民共和国土地管理法》第63条第2款规定集体经营性建设用地可以依法出租，这两种租赁的期限必须遵守国家有关特别规定。这种特别规定包括两方面：土地使用权的出租不得超过土地使用权出让年限；集体经营性建设用地的租赁期限，按照《中华人民共和国土地管理法》第63条第4款的规定，必须遵守国务院制定的具体办法。从法理上分析，这两种租赁的期限争议问题，首先适用国务院的具体规定；如果国务院的具体规定未涉及的情况下，可以参照民法典的规定。一审法院已就国务院相关规定作出详细的列明，即依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《规范国有土地租赁若干意见》相关规定，国有土地租赁的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。结合上述规定以及本案所查明的事实，涉案土地属国有建设用地，租赁合同约定的租赁期限30年未超过同类用途土地出让最高年限。花都住建局、花都保障局二审未有新的事实与理由，也未提交新的证据，仅以违反《民法典》第七百零五条规定为由，提出集体经营性建设用地租赁期限超过20年部分无效，上诉意见理据并不充分。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。
【结语】
《民法典》规定的是普通的租赁合同，而土地租赁合同是一个特别的合同，需根据合同约定的内容以及所涉土地用途来确定租赁期限。
【相关法条】
《规范国有土地租赁若干意见》
四、 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。