【案例分析】商品房买卖合同约定购房者不得对外发布负面评价，是否有效？
大家在买房的时候，有没有认真看过商品房买卖合同呢？我在阅读某些开发商的商品房买卖合同时，发现多个不同开发商合同都加入了限制业主发布对楼盘否定性评价的条款，并要求业主对发布行为担责。这种条款是否有效呢？
我们找到了有关这个条款的一个案例，案例来源：一审（2017）琼0271民初3433号、二审（2018）琼02民终483号。在案例中，法院裁判认可了否定性评价条款的有效性。
一审法院认为消费者对于生产者、经营者、销售者的产品质量或者服务质量固然有批评、评论的权利，但该权利亦不得滥用，而应以合法、合理的方式形式并应在合理的限度内进行。本案中，如何某认为置业公司销售的房屋存在质量问题的违约行为侵害了其合法权益，其应采取协商或诉讼等方式救济权利，何某现采取的涉案维权行为，已经超过了合法合理的范围，对置业公司已造成侵权，应承担侵权责任。
原、被告在《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一第九条第5款中明确约定：“双方在对该商品房质量产生争议时，在未有主管行政部门或人民法院作出生效认定时，买受人不得向媒体、社会公众、小区业主或其他任何第三方发布任何结论或否定性评价或以妨碍出卖人经营等方式不正当主张权利，否则，买受人应在出卖人指定报纸等媒体上公开道歉并承担费用，同时，支付出卖人壹万元/次的违约金。"，现原告的行为已构成违约，理应承担违约责任，原告关于要求被告在三亚日报上发表道歉声明的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。再者，原告称因被告的侵权行为致使两名购房者退房并主张经济损失10万元，对此原告虽提交了两名购房者的退房证明，但两购房者是否实际收到原告退还的定金、涉案两套房屋是否至今未被卖出以及被告的行为是否对原告造成了实际损失，原告均未能举证证明，故对于原告的该项主张，本院不予支持。
二审法院认为，首先，何某对在其自家阳台处悬挂条幅并对内容为"黑心开发商、偷梁换柱、偷工减料、以次充好"的条幅中的真实性没有异议，关于何某上诉主张其因维权而在自家阳台悬挂条幅的内容属实，对置业公司不构成名誉上的侵权，但未能提供证据证明该条幅中的内容属实，应承担举证不能的法律后果。其次，何某与置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一第九条第5款约定：“双方在对该商品房质量产生争议时，在未有主管行政部门或人民法院作出生效认定时，买受人不得向媒体、社会公众、小区业主或其他任何第三方发布任何结论或否定性评价或以妨碍出卖人经营等方式不正当主张权利，否则，买受人应在出卖人指定报纸等媒体上公开道歉并承担费用，同时，支付出卖人壹万元/次的违约金。“依据以上合同约定，何某所购买的商品房在未经主管行政部门或者人民法院作出生效认定存在质量问题时，何某擅自在其购买的商品房阳台处悬挂条幅，且条幅的内容与事实不符，并何某应当预见自己的行为可能发生损害置业公司名誉的后果，但其仍在自家阳台悬挂以上条幅的内容，致使置业公司的社会评价降低，因此，一审法院判决何某悬挂条幅的行为已构成对置业公司名誉上的侵权，有事实和法律依据，应予维持。
从上面的案例中，我们可以看出：
首先，商品房买卖合同中，是可以约定禁止否定性评价条款的，合同条款有效；
其次，否定性评价条款确实有可能侵害开发商的名誉权；
最后，法官在评判否定性评价条款的适用问题时，会考虑：1、涉及的评价事实是否真实；2、是否对开发商的名誉产生明显的损害结果；3、当事人发表评价的行为是否给开发商带来损失。
除了上述案例中的禁止否定性评价条款外，在商品房买卖合同中也有更加详细的表述。
表述一：
（出现问题时）应当首先与出卖人进行友好协商沟通，双方协商不一致的，买受人应按本补充协议约定的管辖方式向有关司法机关/仲裁机构申请诉讼/仲裁，在未有政府主管行政部门或人民法院/仲裁机构作出生效认定，且商品房已经完成交付前，买受人不得在媒体、网络平台上向社会公众、小区业主或其他任何第三方发布任何结论或否定性评价或以妨碍出卖人及其关联方的经营等方式不正当主张权利。
11.9.1、若买受人在媒体、网络平台 (包括微信群、微博、小红书、今日头条、抖音、快手、知乎等)上擅自发布任何结论或否定性评价，则出卖人有权要求买受人立即删除其发布的与出卖人及其关联方相关的全部结论或否定性评价，同时买受人应在出卖人指定的媒体、网络平台上公开道歉并承担费用，且支付出卖人1万元/次的违约金及合理维权开支 (包括律师费、公证费等)。若买要人在媒体、网络平台上擅自发布任何结论或否定性评价，存在以下任度一种严重违约情形的，则出卖人有权要求解除双方签订的商品房买卖合园，同时要求买受人承担房屋总价款30%的违约金，且买要人还应赔偿由此给出卖人造成的全部损失。
11.9.2买受人存在以下任意一种情形，均视为买受人严重违约，包括但不限于:
11.9.2.1.在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价累计超过[20]次:
11.9.2.2.在媒体，网络平台上发布任何结论或否定性评价被游览、点击、阅读量累计超过[1000]次:
11.9.2.3在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价累计被转发次数超过[100] 次
11.9.2.4.在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价给出卖人造成恶劣影响或损失。
表述二：
出卖人、买受人在履行合同过程中如产生争议，应通过合法合理途径解决。各方不得以任何理由采取非法手段、进行以下任一不当行为:
1、不得在另一方的住所、经营地点、营业和办公场所、公共道路、广场、政府主管部门、小区红线范围内外、楼宇外立面、互联网或报刊等媒体或其他任何公共场所，实施静坐、示威、发放传单、悬挂或展示横幅或标语、非法上访、威胁、打砸、哄抢、及其他违反治安管理的行为，影响另一方及其他第三方的正常经营生活。
2、不得捏造/发布/散播虚假、夸大之信息，侵害对方的名誉、商誉。
3、其他损害对方的人身权、财产权及商业信誉、声誉等合法权利的行为。
任何一方违反本条款约定，按每次20000元向另一方支付违约金，给对方造成损失的，应另行承担赔偿责任。
表述三：
9. 关于买受人合理表达诉求的约定
买受人对商品房质、装饰装修、公共配套、基础设施、现划、设计等存在异议的，买受人应当首先与出卖人进行友好协商沟通，双方协商不一致的，买受人应按本补充协议约定的管辖方式向有关司法机关/仲裁机构申请仲裁。在未有政府主管行政部门或人民法院/仲裁机构作出生效认定，且商品房已经完成交付前，买受人不得在媒体、网络平台上向社会公众，小区业主或其他任何第三方发布任何结论或否定性评价或以妨碍出卖人及其关联方的经营等方式不正当主张权利。
若买受人在媒体、网络平台(包括微信群、微博、小红书、今日头条、抖音、快手、知乎等) 上擅自发布任何结论或否定性评价，则出卖人有权要求买受人立即删除其发布的与出卖人及其关联方相关的全部结论或否定性评价，同时买受人应在出卖人指定的媒体、网络平台上公开道歉并承担费用，且支付出卖人1万元/次的违约金及合理维权开支（包括律师费、公证费等)。若买受人在媒体、网络平台上擅自发布任何结论或否定性评价，存在以下任意一种严重违约情形的，则出卖人有权要求解除双方签订的商品房买卖合问，同时要求买受人承担房屋总价款20%的违约金，且买受人还应赔偿由此给出卖人造成的全部损失。
买受人存在以下任意一种情形，均视为买受人严重违约，包括但不限于:
（1）在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价累计超过[20] 次:
（2）在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价被游览、点击、阅读量累计超过[1000] 次
（3）在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价累计被转发次数超过[100] 次
在媒体、网络平台上发布任何结论或否定性评价给出卖人造成恶劣影响或损失。
【肖律观点】
1、言论自由是公民的基本权利，公民有权利表达诉求，但言论不得侵害他人名誉权。
2、开发商通过上面的条款限制了购房者表达诉求的权利和方式，更多是提醒购房者不要随意发布不符合实际情况的负面信息，并告知购房者采用诉讼、仲裁等维权方式。
3、条款限制购房者发表的"结论或否定性评价”，有限制购房者合理表达诉求之嫌。因为"结论或否定性评价"也可能是基于真实的客观事实显而易见得出。这就回到上述判决中的观点，需要去评价该"结论或否定性评价"是否侵害了名誉权，是否给他人造成损失了。
【肖律建议】
为此，当购房时遇到开发商的房屋存在质量问题或者开发商的其他行为违反商品房买卖合同约定时，首先根据合同条款确认违约事实。在反映问题时实事求是，可以先把客观事实摆出来，尽量不使用过激的方式发表否定性评价。
在维护权益过程中，想办法要求开发商出来当面沟通，现场查摆解决问题。还要注意收集各种相关书面材料、视频、录音证据，为以后可能的诉讼做准备。